42城放开限购未见回暖 博弈5个月央行出手救市2014年10月01日 02:39  新京报 微博 我有话说(14,910人参与) 收藏本文      
央行放松首套房贷

房贷结清后再购房可算首套，房贷利率最低打7折

在一次次的传言、试探之后，影响中国房地产市场多年的限贷政策开始松动。昨天，央行[微博]、银监会联合发文修改首套房的认定标准，首套房贷款已结清再购房视为首套房，对于未限购地区的多套房政策也同样放开，已经结清可以享受首套房政策。同时，央行重申了房贷利率最低7折的政策。不过记者昨天从银行了解到，目前银行层面尚未有操作细则，很可能将在十一长假之后全面执行。

1 房贷结清再贷算首套

政策：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

解读：此前，北京地区一直是按照“认房又认贷”的标准执行，即是否是首套房，要看家庭名下是否有房产，是否有过房贷记录，两个条件有其中任何一项即不能算作首套房。

王女士2009年在北京贷款购买了一套60平的房子，但是随着结婚生子王女士觉得房子不够用了，一直想换一个大一点的房子，而按照之前的政策，王女士只能算作二套房，首付比例要提高到70%，而且贷款利率也要上浮1.1倍，王女士表示压力很大。“新政出来之后，卖掉60平米的小房子，可以再补点首付款换个大一点的房子，这样依然可以算作首套房，压力减轻了不少。”王女士说。

民生证券宏观分析师管清友[微博]认为，如期兑现，配合住建委对普通住宅认定标准的松动，购房者首付资金要求下降，改善型需求短期或集中释放，一线城市、核心地段需求将明显回暖。

2 利率7折再现有点难

政策：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

解读：这并非新政策，在此之前首套房的利息下限一直是7折。2010年房地产调控之后，7折的房贷就基本消失了。目前北京地区首套房利率最低折扣也仅为9.5折。

银行人士昨天对新京报记者表示，7折那只是下限，绝大部分贷款不会那么低，否则银行要亏本。管清友也认为，重申利率7折下限意义不大，目前银行基本对房贷实行基准利率，自由定价体系下，房贷利率触及下限的可能性不大。

目前贷款基准利率为6.55%，如果打7折则为4.585%。按照100万元20年的商贷计算，购房者本息合计179.6万元，月供7485元；而如果利率7折，本息合计152.9万元，月供6370元，月供可减少1115元。

3 二套房认贷不认房

政策：在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

解读：这条新规意味着无论名下有几套房，只要把贷款结清了，都可以按照首套房来认定，这条政策争议也较大。这一条并不是直接针对刚需，有利于房产投资者。不过，在投资房产较多的北上广深地区暂时未取消限购，因此这条新规暂时没有影响。已经放开限购的地区，目前成交量价齐跌，可售房源处于历史高位。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，此次“房贷新政”的实际效果各方不应过于乐观，其实际影响仍有待市场观察。

■ 观察

博弈5个月央行出手“救市”

原住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮[微博]表示，地方政府松绑限购，是对存在缺陷的原有政策进行调整，“真正影响房地产的是限贷，并非限购。”多位专家曾表示，在限贷不放开，仅放开限购的情况下，对楼市的刺激有限。

4月28日广西南宁限购放开，打响房地产“救市第一枪”。此后，杭州、绍兴等地纷纷出台相关政策，降低二套房首付比例、房贷利率更多优惠，喊话银行放松房地产贷款政策。但是地方政府无法左右房贷政策，出台的多项利率优惠均未真正实施。

事实上，央行曾经在口头上表达了支持首套房的态度，但作用十分有限，个别城市房贷政策不松反紧，房地产市场整体仍处于低位状态。经过近5个月的博弈，。

北京中原地产分析师张大伟认为，这次央行松绑“首套房”，对市场的信号意义非常，新政超乎市场预期。

经济评论员余丰慧也认为，央行和银监会新政放水房地产贷款的尺度，大大超出此前市场预期，甚至放任了投机性需求。

但管清友认为，改革攻坚期需要较为稳定的宏观环境，不希望出现失速风险，不希望出现危机倒逼式改革。如果地产软着陆，中国经济将避免硬着陆风险。当前政策取向是修正此前过紧政策，不宜理解为全面宽松，未来定向稳增长仍是主基调。

■ 背景

42城放开限购未见楼市回暖

此前，针对购房者资格限制的限购已经在全国42个城市放开，但楼市未见明显回暖信号。此次放开限贷，业内认为对提振楼市将有较大影响。

据媒体报道，三亚将在国庆节后放开限购，此前46个限购城市中仅剩北、上、广、深四个一线城市尚在执行限购，但行政手段的退出并未带来楼市的回暖。根据国家统计局发布的70个大中城市房价水平显示，8月全国70个大中城市中，除厦门房价环比上涨、温州房价环比持平以外，其他68个城市房价环比仍在下滑。

中原地产研究中心统计数据显示，9月前28天54个主要城市合计住宅签约18.80万套，环比8月基本持平，仅轻微上涨，金九楼市成色不足。

亚豪机构市场总监郭毅认为，限购的解禁并没有有效提振市场信心。此次放松限贷，其实质是提高了购房者的资金杠杆率，放大了收益，借此促进购房消费的增加。

一位业内人士认为，最近几个月市场成交量逐渐企稳止跌。随着央行全面救市，楼市基本可以判断除库存积压过于严重的三四线城市外，其他城市全面止跌，库存去化周期小于20个月的城市基本都会出现再次上涨。

■ 案例

南昌二套房首付降至60%

新京报讯 (记者李丹丹)昨日，，二套房首付比例从70%降到60%。这是首个央行省会支行发文明确放松限贷。

央行南昌中心支行在文件中表示，各金融机构要在10月10日前，书面报告执行情况。，是应南昌市人民政府的请求，面向内资行及外资行。

中国房地产学会副会长陈国强分析认为，南昌的限贷调整仅限于二套房的首付比例，其实限贷包括很多项内容，如对第三套住房及以上者不予贷款(在非限购区域)、对首套房首付不低于30%、贷款利率上浮等等。

在他看来，从南昌开始，“限贷”松绑蔓延至其他省份的可能性是存在的。“南昌的做法向前迈了一步，这与当初与其他城市的松绑限购的意义差不多，开创了一种新的模式：，但是力度有限，口开得比较小。”

各地放开限购不完全统计

4月28日

南宁发文松绑限购。

5月5日

宁波放宽购房资格，两地审核变一地审核。

6月19日

温州口头通知限购全面放开。

6月26日

呼和浩特正式放开限购，成全国首个正式发文确定放开限购的城市。

7月10日起

济南新房与二手房限购政策全面放开。

7月14日起

南昌市除东湖、西湖、青山湖、青云谱四区外其他区域放开限购。

7月17日

上海黄浦、卢湾、徐汇区放开限购。

7月19日

苏州全市已取消对90平方米以上住房的限购政策。

7月23日

海南不再要求购房人提供住房套数证明。

8月初

杭州出现银行放松首套房认定标准。

8月15日

厦门岛外限购全部解除，购买不限套数。

9月21日

南京宣布购房不再需要提供新购住房证明。

9月27日

珠海宣布取消楼市限购。

9月29日

苏州全面放开限购。

9月30日

媒体称三亚将在十一放开限购。

新京报记者 苏曼丽 张旭 袁晓澜 北京报道

(原标题：央行放松首套房贷)

央行松绑首套房认定 专家称照抄2008年救市做法2014年10月01日 01:20  21世纪经济报道 微博 我有话说(24,159人参与) 收藏本文      
央行松绑“首套房”认定：还清首套房贷，再贷算首套

本报记者 柳灯 北京报道

传言多日的首套房政策放松，靴子落地。

9月30日下午，、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(下称《通知》)，指出“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”。

这意味着，首套房认定正式放松，楼市松绑迈入新阶段，以往“认房又认贷”的首套房政策时代结束。

对此，国泰君安首席宏观分析师任泽平认为，这是迄今为止最具力度的救市政策，照抄了2008-2009年救市的做法。

9月后，房地产市场传统的“金九银十”营销旺季并未如约而至，遭遇了楼市8月数据十年最差的同时，46个限购城市，目前已有40个松绑限购，但作用非常有限。中原地产数据显示，从9月前21天看，54个主要城市合计住宅签约131947套，环比8月同期基本持平。

这一重磅是否真能挽救中国的房地产市场，尚待观察。

此外，据21世纪经济报道记者了解，《通知》下发后，兴业银行(10.22, -0.02, -0.20%)正研究政策，有可能对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的优质客户，执行最低零首付政策。

“认房不认贷”如期兑现

今年以来，全国各省市地方政府已纷纷出台地产行业支持政策，包括首套房认定政策放松、二套房政策放松等。

然而，由央行[微博]、银监会负责的信贷政策，才是制约市场供求的关键因素之一，在二者未放松信贷政策的背景下，仅仅依靠地方政府的支持政策影响有限。

“四大行将出政策，放松首套房认定标准，只要房贷贷款余额还清都算首套房。，目前正在吹风阶段，预计该政策会较快出台。”9月22日下午，关于房贷将放松的这一传言，在市场上不胫而走。

9月30日，这一传言部分得到证实。

按照上述《通知》，“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。”

这意味着，首套房认定政策正式放宽，此前首套房政策执行“认房又认贷”。

同时通知称，“在已取消或未实施‘限购’措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。”

对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

2011年“国八条”规定的二套房首付比例政策为“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。

国泰君安证券[微博]首席债券分析师徐寒飞认为，房地产需求偏弱和房地产投资下降是拖累经济增长的重要因素，适度放松房地产贷款政策可以刺激一部分首次置业和改善型置业需求，稳住房地产市场的跌势。

民生证券研报亦指出，“认房不认贷”如期兑现，配合住建委对普通住宅认定标准的松动，购房者首付资金要求下降，改善型需求短期或集中释放，一线城市、核心地段需求将明显回暖。

此外，针对外地人的限贷令也迎来放松。

《通知》指出，“银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款”。

MBS能解“惜贷”之愁？

中原地产研究中心统计数据显示，1月至8月，重点监测的全国主要54城市中，一、二、三、四线城市住宅签约套数同比下调的幅度分别为25.5%、33.4%、15.3%和16.3%。

任泽平认为，房地产是周期之母，如果地产能软着陆，中国经济将增速换挡软着陆，避免硬着陆风险。但是，由于20-50岁置业人群到达峰值，即使房市软着陆，长期销量投资也将下一个台阶。

由于执行上具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定，目前银行负债端成本仍然较高，。资产证券化(MBS)或是出路之一，降息降准亦是选项，后续实施效果待观察。

某国有大行地方支行行长也表示了担忧，在目前经济增速放缓的大背景下，银行的“惜贷”情绪依然较浓，房贷利率低于基准的概率并不大。年初以来，该行房贷政策趋严，较基准还上浮了5%左右。

此次《通知》的亮点就在于MBS和专向金融债。

为了增强金融机构个人住房贷款投放能力，《通知》鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

民生证券认为，银行综合负债成本高，是做按揭贷款意愿不足的原因之一。通过发行长期限专向金融债和MBS，可以缓解期限错配、定向降低按揭贷款资金成本，增加银行按揭贷款配置动力，房贷利率或逐步从高点回落。

不过，当前政策取向是修正此前过紧政策，不宜理解为全面宽松，未来定向稳增长仍是主基调，经济下行风险缓解，四季度债市风险加大。

央行发文放松限贷 专家：楼市四季度将回暖
2014-10-01 08:35:44中国新闻网微博(参与讨论)
  在房贷松绑消息传闻漫天飞舞之际，房贷政策终于有了实质性松动。昨日下午，、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称《通知》)，将实行“认贷不认房”的政策，首套房首付30%，最低可执行七折利率，二套房贷还清按首套房贷，此外，在已经取消限购的城市，三套及以上住房可申请住房贷款。

  对此，业内专家指出，这一政策对于楼市是极大利好信息，降低房贷利率可释放居民的购房需求，拉动楼市成交，四季度楼市将会逐步回暖。

  “认贷不认房”：首套房执行七折利率 二套房贷还清算首套

  《通知》明确规定，对于购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对已经还清首套房贷款的购房者，改善型需求的二套房贷执行首套房贷款政策；此外，对已取消限购政策的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，银行机构可以提供购房贷款。此外，银行业金融机构根据当地城镇化发展规划，也可向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

  按照原先住房贷款规定，以北京地区为例，根据此前的政策，购买第二套房首付款比例不低于70%，无住房但有贷款或有公积金提取记录的不低于60%，这对改善型购房者会造成非常大的经济压力。贷款利率方面，首套房普遍为基准利率，二套房按照1.1倍的基准利率甚至更高的利率标准执行，三套房则根本不可以贷款。

  房贷政策放松后，以北京一套总房价为400万的房子为例，如果购房者为首次置业，首付三成为120万，还款周期以20年计算，房贷利率打七折之后，房贷共计可少支付约74万。如果购买第二套房，首付可由之前的280万减少到120万，大大减轻了购房者的资金压力。

  今后房贷的审批速度也会大大加快，《通知》还指出，银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。

  另外，银行也会加大在对房企融资的支持力度。文件提到，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。

  专家：释放购房需求 促进楼市回暖

  对于银行此次房贷政策的调整，多位专家表示这一政策极大利好楼市，是回归市场的表现，有利于刺激楼市回暖。

，他表示，贷款利率降低，可以增加居民的消费能力，释放一些消费需求，改变库存增加的现状，对市场是一大利好。

  中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞则表示，房贷政策的调整，会使得楼市调整期提前结束，是“给房地产市场加了一把火，打了一针强心剂”。

  本次政策调整不仅可以提高购房者的购房能力，对于银行也是一大利好消息，，“二套或三套购房者的支付能力比首套房客户要高，即使出现还贷风险出现，二套或三套购房者也有首套房来做抵押，将来处置的时候也有法律保障。”

  截止目前，46个限购城市中，仅余北京、上海、广州、深圳和三亚五个城市未取消限购政策。本次限贷政策的也出现实质性松动，在政策的双重利好下，多位专家对于后市表现很有信心，王珏林预测，“今年第四季度肯定有所翘尾，会明显好于前九个月。”

  但对于房贷利率调整对市场后续作用，牛凤瑞谈到，金融手段对于刺激房市是最有效的，但各地银行方面考虑到住房贷款的风险和收益，在执行层面可能会有所“打折”。本次调整力度是否足够，在改变双方预期方面的作用还有待观察。

央行“认贷不认房”新政出炉 本地银行两周后或落地执行
2014-10-01 08:37:18四川在线-四川日报(参与讨论)
央行放松二套房、三套房房贷限制的传言终成现实。

    9月30日，。业内人士分析，《通知》至少有三大亮点——

    对二套房贷大放松。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

    对三套房贷也取消限贷令。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可贷款，但应审慎决定首付比例和贷款利率水平。

    银行业金融机构可向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

    分析人士认为，对于正遭遇寒潮的楼市而言，“金九” 已彻底无望；而《通知》无异于雪中送炭，在成都秋季房交会即将开幕的前一天这样的政策出台，让各方对本地房地产市场能否迎来“银十”充满期待。

    四川何时能落地执行？

    “我们也是刚刚才看到这个消息，具体执行细则还在制定中。”记者从建设银行、中国银行、招商银行、成都银行等银行成都支行、个贷中心负责人处得到了基本相同的回答。在他们看来，从央行发通知到具体落地执行，“至少要等两周左右。”

    对于通知中的不同内容，落实程度可能会有差异。《通知》明确，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。“‘贷款最低首付款比例为30%’应该容易执行，不容易执行的是能否得到7折的贷款利率”，有银行工作人员直言。

    而作为住房贷款的另外一个来源，成都市公积金中心表示，优先满足住房公积金缴存职工的首次购房贷款需求，重点支持中低收入职工解决自身的基本住房需求的政策目标不变，具体政策也暂时不会改变。

    此前，成都曾对公积金政策作出调整。10月8日起，缴存余额在1.5万元以下的借款申请人，不受余额挂钩倍数的限制，原则上均可贷到30万元。而在贷款利率方面，首套房首付30%，执行基准利率；对于市民使用公积金贷款购买第二套住房，要求首付比例不得低于50%，而贷款利率则按照同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行。

    房价走势能否逆转？

    《通知》还要求银行业金融机构加大对保障性安居工程建设的金融支持、增强金融机构个人住房贷款投放能力、继续支持房地产开发企业的合理融资需求。

    在记者的微信朋友圈中，，超过80%的业内人士转发了相关信息。“这绝对是今天业内关注度最高的消息。”中德英伦联邦营销总监姜川认为，这一政策对行情有一定的刺激作用。有开发商还告诉记者，公司已经开始研究相关政策考虑进行新的营销计划。

    购房者对限贷放宽的态度并不一致。

    “希望政策马上落地。”成都市民张川有一个小套二的房子，但随着结婚生子，房子越来越不够住。他在城南看中一套三房，但贷款卡住了他。“我计划马上把目前第一套房贷提前还完，好申请新的房贷。”如果真的实行首套房0.7倍的利率，20年50万的房贷大约可以节约600元左右，张川很期待自己能申请到这样的贷款。与张川的刚性需求形成对比，市民刘兰有一套房子够住，去年本来计划贷款买一套，但因为贷款政策不允许而放弃了。“暂时也不会申请放贷，万一房价再下跌，不就亏了，还是等行情转好再说。”

    省经济发展研究院院长王小刚认为，这对四川的房地产市场绝对是正面刺激，增加各方对房地产市场的信心。但他也表示，房价可能只会减缓下行，很难逆转调整趋势。很多购房者是否购房不是看政策支持与否，而是看房价走势。四川房地产市场能否迎来“银十”，还需要观望。

广州房管局称限购将有所放松：夫妻或可买4套 2014年10月03日 09:46  新浪房产 微博 我有话说(2,818人参与) 收藏本文      
据广州日报报道，东风广场销售人员表示，他们的律师就限购问题咨询了房管局，房管局表示，“目前是严格执行限购，但迟些将会有所放松”。

昨晚，分管国土房管的广州常务副市长陈如桂回应羊城晚报记者说：就广州房地产调控及房地产市场问题，广州已准备好了一套办法，"房地产管理方面广州有一套体系，已基本考虑成熟，但要向市政府报批以后才能公布。"

一名不愿具名的知情人士对南都透露，广州已经在8月份、9月末分别召开两场会议，讨论限购松绑事宜，第一场讨论焦点是“广州有无必要松绑、取消限购”，而第二场会议焦点是“如果要取消限购或松绑，具体怎么做”。

该人士介绍，第二场会议上相关部门呈递给政府几点限购松绑意见：

一是，外地人可以免税单、社保证明购买一套房，但目前对“如果外地人已有房，是否允许新增一套”仍在讨论；

二是，以个人为单位，每个本地人可以买两套，也就是说，一对夫妻可以买四套；

三是，144平方米的豪宅将放开，不受限购政策影响。当然，这些只是意见，最终如何决策未定。

实地调查：广州放松限购已暗中执行

10月1日据乐居编辑走访，黄埔某全国知名房企旗下楼盘称没有社保都能下定，销售声称，“即使一个月社保都没有也可以”，并透露其他开发商也能执行，很多盘都已经这样操作。

对于旗下楼盘无需社保直接签合同的传言，广东保利董事长@余英 微博公开回应：“具体我也说不好，去我们售楼部啊！"

有买家向新快报记者爆料称，某龙头房企在萝岗项目的销售人员向其发微信告知，社保不足三年目前已经不影响购房，并让其到项目下定。当买家质疑信息真假时，该销售人员表示“敢让你过来下定，还怕什么”。

一位发展商人士也透露，外地人购房条件放松的消息属实，据其所掌握的情况，有另一家品牌房企旗下的楼盘也向买家公开社保年限放松的消息，并召集买家下定。不过，在记者走访楼盘过程中，不少销售人员表示暂未接到明确放松的通知。

广州国土房管局昨天再次辟谣称，广州限购政策未有调整。

只做不说行不行？NO！关系到房贷新政呢

有购房者问，能不能像之前石家庄那样，取消限购不发文“只做不说”？不排除此可能性，但是否正式发文取消限购，关系到救市绝招——央行[微博]房贷新政能不能落地。

新政规定，“已取消或未实施限购措施的城市，二套及以上住房首付比例和贷款利率，可以由当地金融机构自行确定。"——意思是，不限购城市才可以松绑三套房贷。不发文松绑限购，土豪们怎么拿贷款投资呢。

辟谣归辟谣，有意入市的购房者还是做好准备吧。

10月或成楼市调整拐点 有楼盘价格重回去年顶峰
2014-10-03 08:44:04广州日报(参与讨论)
  10月或成楼市调整拐点

  改善型需求或井喷 有楼盘酝酿节后涨价

  广州房地产市场改善型需求买家约占三成左右，此次新政影响最大的也是这部分买家。记者走访广州楼市发现，看房客中改善型需求买家大增，不少更是全家出动，准备抓住机会入市。在各类型楼盘中，中高端楼盘有望成为新政的最大受益者。有豪宅销售员更向记者坦言，开发商正酝酿节后涨价。

  不过，针对当前市场上飘忽不定的各种传言，广州市国土房管局相关负责人强调，广州楼市调控政策暂时没有任何变化，“如果有任何政策的变化，一定会发文正式宣布，而不会口头传达。”

  市况：

  有楼盘价格重回去年顶峰

  记者昨日在广州大学城内的豪宅区看到，虽然区域内楼盘在售的货量不多，但前来看房的市民还是络绎不绝。“可以说，我们现在卖的是全番禺最贵的价格。为什么可以卖这么贵呢？靠的就是环境和入住业主的素质。”在一楼盘的销售中心内，销售人员向记者表示，目前楼盘在售单位的均价最低2.3万元/平方米，部分单位达2.5万元/平方米，直逼市区楼盘的价格。

  记者了解到，这是一个豪宅楼盘，除了部分面积130多平方米的三房单位外，其他单位都超过180平方米，个别甚至超过200平方米。“之前开发商的价格确实有所下调，但是调整幅度有限，节后应该会调整价格了。”销售人员向记者表示，目前已经收到开发商准备调价的消息，所以买家有意的话最好还是赶快确定。

  在海珠区一楼盘，虽然前来看房的市民不如外围区域的看房客多，但销售人员表示，楼盘的最低价已经从之前的最低2.7万元/平方米调整到2.8万元/平方米。

  而在广州此前价格调整的主力区域之一的萝岗，某楼盘“十一”期间推出的三房新货，也受到买家的欢迎。而与此前区域内楼盘价格大多不超过1.5万元/平方米相比，该楼盘节日期间的均价涨至1.9万元/平方米，与去年楼价顶峰时的水平已经基本无异。

  数据：

  市场或借“银十”走出低谷

  网易房产数据中心的统计数据显示，今年前三季度广州新建住宅网签仅46806套，同比大减32.08%，同时广州新房可售货量则创历史纪录地突破14万套。此前，随着楼市成交进一步走低，无法将库存顺利转化为现金流的开发商们顿觉“压力山大”。不过，在楼市房贷新政出台的背景之下，市场似乎有望迎来本轮调整的拐点。

  近年来楼市的几次重大调整，分别出现在2008年和2011年。2008年，受国际金融危机的影响，开发商纷纷降价出货。而在2011年底，在银根收紧的压力下，一些开发商选择降价促销。

  记者昨日整理了广州楼市近年来“银十”的成绩单发现，在2008年以及2011年两个年度，楼市成交量均创下3年一个周期的低谷，不过，整体均价的走势却越发平稳。在限购以及限贷政策实施了4年的情况下，楼市的真实需求显然被明显抑制。相信在成交数据出现时滞效应的情况下，广州楼市今年10月的网签数据未必会马上大幅反弹，但应该有望走出低谷。

  分析：

  改善买家让10月值得期待

  房价点评网广州高级分析师肖文晓认为，央行新政修正了之前限贷政策“认房又认贷”的做法，提出“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”，鼓励改善型购房，对于释放楼市的改善型需求有重要的意义。楼市盼望了那么久，终于等来了改善型需求这股回暖的新力量，使得今年10月份的市场行情值得期待。此外，新政还把首付和利率的自主权交还给银行。也就是说，如果银行认定是优质客户，买第三、第四套房都有可能在首付和利率上获得优惠，对市场无疑又添利好。

  “新政出台标志着这一轮房地产调整提前结束，房地产已经进入新的周期。本次最大的调整并不是在信贷领域的调整，而是在最高管理层的顶层认识发生了根本的变化，具体地说就是投资性购房得到了国家层面的正式认可。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，央行新政取消三套限贷令突破了“国十条”中第三套房不能贷款的红线，正式承认了人们在房地产市场的投资需求。

       
住房新政会否让房地产重演08疯狂？ (2014-10-01 09:30:21)转载▼
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9月30日，市场流传很久的房贷信贷终于揭开真正的面纱。这份由央行和银监会联合发出的“关于进一步做好住房金融服务工作的通知”，对首套房贷的认定以及开发商的融资等做了“大尺度”的调整，有些调整甚至超出了市场的预期，货币当局迫切救市的心态跃然纸上。新的房贷新政作为一剂猛药，将把岌岌可危的中国房地产市场推向何方，国人关注，全球财经界也极其关注。
第一、房贷新政解读
一、首套房的认定尺度很大尽管和之前所传的“对于已经还清贷款者，不管名下有没有房，都算首套”这种没有底线的宽松不同，但正式出台的“首套房”的认定仍然超出了市场的想象：其一，七折利率重出江湖，这是08年“三率齐动”最大尺度的救市政策后的第一次。通知规定，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定；其二，出台了宽松的“认贷认房的”首套房贷政策。通知规定，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，很显然，这和市场之前传说的有很大区别；其三，对已经取消限购或者没有限购的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，如何确定首付比例和贷款利率水平，通知将这个权利交给了银行。这意味着，除了北上广深四个一线城市，全国所有的城市购买二套或者二套以上的住房，都有可能享受首套房贷的三折首付和七折利率优惠。这是“通知”中最大尺度的放松，不仅意味着之前三套禁止贷款政策寿终正寝，也意味着，一线城市之外的房贷部再分居住需求和投资需求。这完全是一种为去库存、挽救房地产的没有任何底线的贷款政策，甚至比08年的房贷政策都要宽松。因为08年救市时，还要打着“改善性需求的旗号”。
二、增强金融机构个人住房贷款投放能力。为了鼓励银行业金融机构房贷的热情，通知鼓励银行等通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。
三、增加开发商的融资能力。在今年进入房地产行业资金大幅度减少，1到8月份到位资金的增幅只有3%的情况下，为了增加开发商的现金流，通知要求银行合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。这意味着，有相当一部分的银行会向开发商开闸放款，解决开发商的燃眉之急。
第二，政策如何影响房地产市场
住房信贷新政的要害不是对政策本身“抠字眼”，比如研究70%的利率优惠会不会实施等等，中国的任何政策都重在领会精神实质。这个文件的精神实质是什么比文件本身说什么要重要很多。08年救市，文件打的是“改善性需求”的旗号，文件里规定了最低的首付比例。但最后的执行却变成了疯狂大救市，很多地方出现了零首付可以想买多少房子能买多少房子的情况，房贷政策之宽松，前所未有。这次文件的精神有三个：第一，如果你想买房，银行要支持，以你能想象的力度支持；第二，银行不愿意把资源投放在房贷上的问题管理层也帮你解决；第三，开发商没钱的问题管理层也要求银行给开发商融资。把握这三点，文件的精神就领会基本到位了：我们已经让银行放水了，买不买房就看你的了。有人评价，说这个房贷政策仅次于08年，我个人的判断，文件本身的尺度完全超越了08年10月房地产救市政策，但08年有4万亿大救市这个背景，甚至可以说，这个背景比文件本身要猛得多，没有四万亿的大疯狂，仅仅靠住房信贷政策的调整，就不会有后来中国房地产的高歌猛进。所以，我个人认为，关键是如何执行，关键是官方如何窗口指导。因此，关注银行的下一步实质性的举动非常重要。
第三，未来房价会如何
我在此前的《中国房地产的惊天变局》的文章中指出，“如果此消息属真，则意味着最强的房地产救市政策出台，热点城市的房子可以开始看了。” 在文章的最后也明明白白地指出：“一旦救市政策丧心病狂，你就必须同样丧心病狂的下决心赶快买房。”在政策明朗化之后，我再次重申这个观点。但我个人认为，这个政策的效果不能和08年相提并论。
其一，房地产市场的基本面和08年今非昔比。08年时住房总体仍然处于短缺阶段，疯狂救市的货币放水也催生了大家的购房避险需求。但是，今天，中国的房地产市场已经发生三大惊天变局：其一，过去买房炒房者，都变成了卖房者，这是房地产市场最大的变化，看不到这个变化的，都没意识到死亡的逼近而仍然做着狂欢之梦；其二，80%以上的城市住房供应已经严重过剩。除了几个一线城市、热点城市、一小部分的省会城市，住房库存的消化周期已经到了红色警报线，一些地方的库存甚至需要消化至少10年，房子比人多，房子的价值就和大白菜一样；其三，社会资金正在撤离房地产市场，不要说投资已经降到14%以下，也不要说70个大中城市只剩下厦门一个在涨，看房地产的未来，最终要看资金如何投票。前8个月，进入房地产行业的资金增速只有3%，这是有房地产市场以来最差的，考虑到房地产2013年以来的体量已经很大，这个增幅意味着资金在逃离房地产行业。这三大变化是当地产当前的基本面，这个基本面和08年完全不同，也意味着政策实施后的效果也不能和08年相提并论。
其二，金融市场的变化。08年为了救市，中国实施了前所未有的“宽松货币政策”，导致货币大投放和居民的恐慌性购房，这个大背景目前不存在。同时，在金融改革的大背景下，一是银行不愿意把信贷资源过多的投向鸡肋式的房贷，更别多打折的房贷；二是大量的社会资金已经不愿意进入房地产市场；三是居民对住房的投资热情在下降；第四，反腐背景下政策的执行不可能太走调。这种情况意味着什么，意味着无论是金融机构，还是投资房产者对房地产市场本身的热情已经今非昔比。本人认为，房贷信贷释放出来的流动性不可能超过08年。
其三，未来房地产市场的走势如何
在这里，有必要必须嘚瑟一下，总有有很多人因为我和个别的开发商的过节而误解我的房地产市场的观点。本人从去年9月到现在一直坚持自己对未来房地产市场的几个判断：一，房地产市场因为流动会全面调整，这个判断目前证明是完全正确的；二、中国的房地产市场在2017年之前不会崩盘；第三、中国房地产的转折点已经到来。
在这三点基础上，我谈判断。首
先我认为， 2014年及以后两到三年的市场，主要受美国退出量宽导致的流动性紧张的影响，中国房地产市场的流动性总体会很紧张。流动性的短缺对于房地产市场是致命的，很多开发商会死掉，死掉之前跑路的也会大有人在，拥有足够现金流活过这个冬天的就是王者，他们能迎来第二个春天。但除了这20%的城市，剩下80%的城市，房地产至少要阴跌三年，温州、鄂尔多斯模式会形成燎原之势。但，你一定要清醒：中国的地方政府在房子已经太多的情况下，无力阻止房价的下跌，但他有力量阻止房价的崩盘。
其次，房地产市场的三个20%的分化。记住我的三个20%：只有20%的开发商会活下来；只有20%的城市住房具有投资价值；只有20%的楼盘才值得买。这次房贷政策调整，受益的也就是这三个20%，而且一定受益。剩下的城市，可能会因为房贷新政暂时停止下跌，会有回光返照式的回暖，但长期仍然是下跌的，因为房子太多了。而一线城市，因为真实需求存在，在降低购房成本之后，立即就会出现买盘，所以，国庆期间去看房是一个好的选择。
最后我仍然要强调：中国住房已经告别短缺，中国的房地产债务和杠杆已经足够高，靠房地产维持漂亮数据的日子屈指可数。在中国，很多开发商都会死去，很多房子可能永远卖不出去，这是市场的基本规律，逃无可逃。但热点城市、大城市、人口未来流入的城市，需求仍然是存在的，库存是可以消化完的，一旦救市政策丧心病狂，你就必须同样丧心病狂的下决心赶快买房，这是中国人的宿命。而很显然，现在就是这个极其疯狂的时刻