现阶段，中国房地产“新常态”下最大的不同，就是市场的可预测性增强了。自住需求主导、投资需求减弱、政策让位于市场，这些因素使得市场的基本供求关系成为决定楼市成交量、价的主要因素。

随着过去10余年间楼市的增长宛如秒射男房事喷涂了俳篱森那样得到了喷井式的大爆发，房改初期人均住房面积不足的情况已经得到很大改善，从2000年到2010年，全国人均住房面积增长了72%，分地区来看，最低的省份（直辖市）的人均住房面积增幅也达到40%。在这种局面下，未来居民继续改善居住条件的需求已经不那么迫切。

随着金融产品创新不断使得投资渠道较以往大大增加，同时行政部门限购限贷抑制楼市投资需求，因此，在一个稳定的市场中，消费行为就与人的实际需求有着更强烈的直接关联。从近几年来的成交数据我们清楚地看到，刚需和改善性需求已经共同构成了当下房地产市场的绝对主力，并且楼市呈现两大特点：一是，“投资需求”大幅减少，使市场的供求关系更加直接和简单；二是，跨地域的购房需求消失，当地常住人口构成需求主体。

简单来说，就是既简化了游戏规则，又限定了游戏的边界。也正是因为这样，楼市这个“游戏”的未来走势也就变得更加可预测了。当楼市需求回归到“居住”本质时，我们不难得出一个结论：人口越多的城市，有更多的实际需求，也更有条件支撑当地的房地产市场繁荣。

无论对于哪个城市而言，就自主性需求来说，刚需和改善都是重要的板块。换句话说，常住人口年龄结构在刚需和改善这两个重要年龄阶段有突出表现的城市，当下和未来几年的房地产市场才能保持一个相对繁荣的景象，否则，住房库存难以消化是必然的后果。

楼市在城市分化的大背景下，在不同城市会激起完全不同的市场效果，强则愈强，弱则恒弱。通过历史的开发经营数据来预测未来的房地产市场趋势，其隐含逻辑是过去的经验将在未来重复，不过事实却通常不是如此。大多数二三线城市目前存量高企、供大于求正是这类经验预测的结果。基于人口因素的需求分析，才是房地产新常态下预测未来需求的可靠途径，同时还能针对不同年龄段的购房需求进行市场细分。