“5月起中国全面实施营业税改征增值税，并首次涉及个人二手房交易。，就“传导”至敏感的市场“神经”，本已热火朝天的长三角二手房市场近几日更是“火上浇油”，让不少“持币观望”的冷静购房人也“躁动不安”，急于出手。

  “出手要快，营改增之后，可能房价涨得越高，税交的越多！”17日，江苏省会南京市中心的华侨路房产交易中心，这种“患得患失”的情绪弥漫在不少交易者的谈论之中。

  站在人头簇拥的交易大厅内，干了十几年二手房中介的刘红帮客户拿着一张“542号”的排号票，平静地看着大屏幕上跳动的红色排号数字，她已经等了2个多小时，前面还有300多个号，后面又来了100多号。“这几周，这里一天排800来号很正常。其他有的交易中心都已经限号了，一千多号的当天根本排不到。”

  刘红告诉记者，自从新年以来，“几乎是一个政策出来，就带来一波二手房买卖热浪。”她特指的是，2月22日起施行的“降低房地产交易契税、营业税，持有两年以上过户免营业税”政策。

  “这半个月，我的电话都被客户打爆了，从早到晚都没有停过。”刘红略带疲惫但愉快地说，“现在是一周赚一个月工资。”据其透漏，有个同行上个月做了9笔交易，月收入十多万。

  据国内最大的房地产网站之一“搜房网”的统计，3月的第二周，长三角地区各大城市的二手房交易“早早进入热浪滚滚的夏天”：江苏南京二手房住宅成交3320套，是自去年11月以来交易额最高的一周；苏州二手房成交3956套，接近4字头；一线大城市的上海市，二手房的挂牌价则一路“水涨船高”，从去年12月底的33452元飙升至37015元，过个年，房价涨了整一成。

  “最近来的客户不少都问，5月之前能买到房子吗？”刘红说，即将于5月全面实施的“营改增”政策再次为二手房市场打了“鸡血”。刘红认为，这主要是担心买卖房要多交税，而卖方的税负又往往直接让买方承担，这让不少前段时间持观望态度的买房者也坐不住了。

  是否真的会“营改增之后，涨的越高的房子税负越重？”，南京财经大学财政与税务学院院长、财税专家李林木就此进行了专业释疑，他呼吁，购房者稍安勿躁，毋须着急加入“抢房大军”，“对于普通的个人购房者来说，营改增该政策恰恰只会减除降低税负，而非增加。”

  据李林木解读，首先，今年2月开始实施的“持有两年以上房屋，过户免营业税”政策，在营业税改征增值税后，应该会继续保留，“这就意味着持有两年以上的房子依然不会征收增值税，这个范围并无普通住房和非普通住房之分，也就是所有房产都可享受这个优惠。”

  对于市场更为关注的“持有两年以下的房屋”，李林木介绍，这类房屋按照目前的营业税征收规定，是“按全额征收”，即房产交易价的适用5%”的营业税率，比如售价100万元房子征收5万元营业税。

  而“营改增”之后，由于个人购房属于小规模纳税人，个人购房按增值税目前的征收规定，适用的是3%的增征收率，且不考虑原购进价，仅以去除增值税的最终卖出价作为计税依据。“即，同样是购买不足两年，售价100万元的房子，购买不足两年，营改增之后，按照去除增值税的售出价为计税依据，仅需交纳2.91万元左右的赋增值税。相较于现在的5万元营业税，降幅还是很大的。”

  “总体来说，对于个人购房者，营改增之后，无论房子涨价了多少，纳税基础都是以最终卖出价作为参照。不会出现房价涨的越高，税负就交的越多的情况出现。”(完)


2016-03-18 07:03:21 来源：中国新闻网 作者：申冉

要买房的抓紧 四月房价全国各大城市开始疯长



新浪乐居讯【实习编辑 孙莉】全世界都在帮你买房，而你，却在傻傻地等降价！

  别闹了！

  首付给你降了，利息给你降了，现在契税也给你降了！

  @#￥*&....别闹了！

  第一招：降息

  效果指数：★★★★☆

   房奴我懂你

  2015年央行连续降息5次，商贷的基准利率从年初的6.15%一路下探至4.9%，降幅高达20%。按照约定，购房者大多可在2016年1月1日起真正享受到这一“降息福利”。

  还看不清楚，看这里！




  第二招：首付

  效果指数：★★★☆☆

  2月2日，央行再出大招，调整个人房贷首付，在不限购城市，首套房最低首付款比例调整为25%，二套房首付不低于30%。

  但是，别着急！

  首付低了意味着还贷压力更大！




  第三招：公积金

  效果指数：★★★☆☆

  央行官网发布，自2月21日起，降职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。

  一句话：公积金贷款的存贷利差进一步减少！

  举一个简单的例子

  职工A每个月从工资中提取出200元缴纳公积金，这个时候单位也会支付200元公积金。一年下来，共缴付的公积金为

  公积金：400*12=4800元

  活期存款利率0.35%：4800*0.35%=16.8元

  三个月存款利率1.10%：4800*1.10%=52.8元

  新政利率1.15%

  4800*1.15%=72元

  呵呵~公积金的贷款上限不调整

  一切都是白干！！！

  第四招：契税

  效果指数：★★★★☆

  2月22日起，个人购买：家庭唯一住房90平米以上降低1.5%契税

  第二套改善性住房，90平米以上的降低2%契税，90平米以下的降低1%契税

  省多少，一目了然




  第五招：降准

  效果指数：★★★☆☆

  3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

  超预期！！！过瘾

  降准，降息有什么区别？

  降准：为了释放银行业的流动性，让市场上的钱多一些。

  降息：降低银行的贷款利率，降低贷款的成本。

  简单来说，降准是投放流通货币，降息是鼓励投资。

  2016年，早买早享受，晚卖哭着求！

  买了悔三天，不买悔三年！

  当时不入手，事后贵成狗

  买么买，要么还是得买

  且看且珍惜

  如果有套房摆在你面前，请你一定要珍惜！

女子卖房后房价上涨欲违约 称有精神病拒担责


原标题：房价涨了不想卖 售房者以“精神病”为由拒承担违约责任

证券时报记者 曾福斌

房价涨了，买房者后悔想毁约不卖房。这在近期一线城市房价快速上涨的背景下，相关事件也时有见诸报端。毁约的理由五花八门，证券时报记者16日却收到这样一个爆料：北京购房者卢女士在与售房者葛女士于今年1月份签订房屋销售合同，在经历了有两个月房价上涨后，葛女士以自己是“残疾人”、有“精神病”为由，欲毁约不卖了，并且不愿承担违约责任。

有律师在接受证券时报记者采访时称，如果葛女士真有精神病，那其签的房屋买卖合同的法律效力可能是要打折扣的，但其是否是残疾人、。且不管葛女士“残疾人”、“精神病”的真假，但有意思的是，葛女士要求，售价大幅提升后可以继续完成交易。

要求涨价 否则违约

根据证券时报记者获得的前述房屋买卖《补充协议》原件照片，购房者卢女士与售房者葛女士在2016年1月20日签订房屋《买卖合同》及《补充协议》，房屋所在小区为海淀区知春里小区，属于学区房（学区名额未被使用），交易价格为370万元（此价格为售房者净得价，不含税），中介为链家地产。

根据《补充协议》，购房者已于2016年2月18日前将分三次将45万元定金给了葛女士。并且要求葛女士在3月1日前办理完毕解除抵押登记手续。

可是，交房时间到了，葛女士却迟迟不办理相关手续。从葛女士与中介的对话录音中，证券时报记者了解到，葛女士不愿过户的主要原因是房价上涨太快，她称有人告诉她，她的房子价值应该在合同价的基础上加100万。之前签的合同售价太低，希望临时加价。同时，葛女士还称自己是残疾人，有精神病，之前所签合同都是无效的，。

据爆料人向证券时报记者转述，他从链家地产中介处了解到的是，葛女士希望至少涨价60万才愿意成交。如果解约，葛女士当天就可以把45万定金退还给购房者，但不承担其它违约责任。

当然，《补充协议》中约定的违约责任没这么轻。按照《补充协议》，甲乙双方（甲方为葛女士、乙方为卢女士）任意逾期履行补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。

甲方若出现下列情形之一，其中有逾期履行补充协议第二条约定的义务（（包括甲方在3月1日前办理完毕解除抵押登记手续））超过十五日的；拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高交易价格的，构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。甲方应在违约情形发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。

如果《补充协议》具备完全法律效力，那么目前葛女士已经违约，也意味着她需要赔偿卢女士74万元，并退还定金。

此外，值得一提的是，葛女士还希望在和卢女士解约后，链家地产继续帮忙销售前述房屋，但是要涨价，被链家地产有关人员否决了。

而有业内人士称，房屋买卖本身就有风险，如果涨价了就不卖的话话，那诚信怎么履行？

是否“精神病”

不管是继续协商按原合同执行还是解约，卢女士都感觉是一个难题。如果按照原有合同执行，葛女士是否会多方刁难，在过户方面不予配合。如果按照解约执行，葛女士违约责任有多大，拿到赔偿款是否非常困难。

从交谈录音中看，葛女士的立场其实很清楚，涨价后就卖，不涨价就解约，但是只愿意退回定金部分，不愿承担其它赔偿责任。


问题的关键在于，“葛女士声称自己是残疾人是否真实，。”前述律师对证券时报记者称。

根据证券时报记者获得的资料，葛女士提供了一本由中国残疾人联合会盖章的残疾人证，2010年1月29日签发，有效期十年。以及一份今年2月29日由首都医科大学附属北京安定医院出具病假证明书，诊断及建议为“诊断精神分裂症 休壹月”，并且盖上了前述医院门诊病假专用章。

不过，证券时报记者根据获得的葛女士的姓名及残疾人证号，在中国残疾人联合会官网输入相关信息查询后发现，官网弹出的提示是，“经查询残疾人人口基础数据库：您输入姓名与证件号码不一致！”

前述律师称，法律上，将人分为完全民事行为能力人，部分民事行为能力人和完全无民事行为能力人。精神病人，如果确实能够证明精神上有问题，民事行为能力和合同的法律效力是打折扣的。。”而如果葛女士出具的相关证明是假的，则又涉及作伪证。

责任编辑：李天奕

本帖最后由 矿山机械 于 2016-3-22 22:33 编辑

成都楼市复苏势头强劲 今年内买房遇最佳时机

2016-03-22 07:09成都商报评论（137人参与

从今年2月底开始，成都气温普遍上升，一同回升的还有成都楼市的温度。3月初开始，央行便普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点的政策，加上之前出台的契税、首付降低等政策，更是刺激了购房者的买房热情；政策刺激下，市场成交开始活跃，全国一二线城市楼市销售现火爆场景。

这波行情如今也“传染”到了二线城市，成都楼市今春悄然回暖。据相关数据显示，


楼市的升温也让不少人感到迷茫，是追涨还是观望？不少房地产专家认为，成都的房地产市场已经到了买房最划算的时间。预计年内还将有类似购房补贴等新的刺激政策出台，改善型住房的成交量有望进一步提升。


利好政策频出

成都楼市成交大幅上涨

自从提出“去库存”以来，，制定政策松绑楼市，下调银行贷款利率、降低买房首付、提高公积金存款利率、降低交易契税营业税等一系列措施。 显示出节后成都房地产市场开局良好。

“政策方面的连续刺激，对于很多购房者来说是有作用的，尤其是降低首付款比例这个政策，如果一年前一个月纯商贷你要还4000元，现在就只要3700元左右。同时主城区住房首付只需要2.5成，这对于普通老百姓的购房压力也减轻了很多。”业内人士分析，经过传导发酵后，利好政策的效果会在3月持续爆发。

这个分析很快得到印证：本月第一周成都房地产数据显示，市区新建商品住宅备案成交15.12万平方米，环比小幅上涨7.79%，高于2016年以来12.72万平方米的周均备案成交量； 本周市区二手住宅备案成交1683套，环比上涨10.22%，高于2015年以来1205套的周均备案成交量。

“成交量大幅上涨一方面是因为春节休假结束、房地产行业复苏，另一方面是因为从去年底开始的一系列刺激政策的落地。”成都市房地产研究中心相关人士分析，开年两个月房地产可售存量创近一年半以来最低，从现今的市场来看，成交走势已经进入节后复苏进程，再结合目前的首付政策和契税以及营业税的调整，楼市复苏进程将加快，成都楼市已经出现应声而涨的情况。

看好成都楼市

今年是最佳买房时机

成都房地产去库存成效初显的同时，不少购房者已经迫不及待投身于新一轮的置业大潮之中，有的则还在观望，那么究竟该不该买房呢？房价还会涨吗？现在是不是买房的最好时机？

“对于成都楼市的前景，我是持乐观态度。”长期关注一二线城市楼市的深圳房地产研究中心研究员李宇嘉认为，成都购房处于成本的低点，像成都这样的核心二线城市可以享受到去库存的政策和红利，在税费和资金杠杆方面，核心二线城市将更具优势，在这里购房现在已经处于成本的低点。从城市的价值来说，成都作为核心二线城市，在人口的吸收和服务业的吸收上还有很大的空间，“我建议应该果断介入！”

“今年是最佳的买房时机。，经过这一轮调整后，房价基本理性回归，到了低点，持币观望的购房者可以考虑出手了，成都的房地产行业仍具有广阔的发展空间，“目前外地人在成都购房的占比达到了50%以上，整个城市的房地产吸引力和集聚力都很强。乐观估计，今年成都的房地产市场将是稳固回暖、良好发展的态势。”

，随着房地产刺激政策还将继续，改善型住房需求也将持续上升。在去库存的大背景下，预计年内还将有更多刺激政策出台，包括税收减免、财政补贴等，乃至再次降息降准，这些都是有望出台的政策。随着政策的陆续出台落地，预计改善型住房成交量还将继续提升。

成都商报记者 辜波