苏州有楼盘9个月房价翻倍 开发商称涨价有理有据
2016年04月09日08:12 综合

面粉贵过面包：开发商们为何在苏州激进拿地？

苏州楼市调查：有楼盘9个月房价翻倍，开发商称涨价有理有据

澎湃新闻记者 陆鸣

3月30日晚7点，苏州三香路体育馆内人潮涌动，有近3000人到场。在这里进行的不是体育赛事，而是位于苏州高新(8.800, -0.11, -1.23%)区某楼盘的开盘活动。楼盘相关负责人称，他们推出的734套房源在2小时内全部售罄，实现销售回款9亿多元。

这一楼盘位于高新区浒墅关板块，销售均价1.4万元-1.5万元/平方米左右。该楼盘负责人称，他们去年10月首次开盘时，均价为1万元/平方米。而此次开盘虽然734套房源全部售罄，但仍然有许多客户没有选上房。

这个楼盘的火热正是去年下半年以来，苏州楼市的一个缩影。

中国指数研究院数据显示，2015年3月，苏州房价单月涨幅达到5.79%，超越四个一线城市。从去年6月的量、价启动，到去年10月全市区域的普遍上涨，再到今年春节后的恐慌性上涨，一时间，楼价翻番、日光盘不断涌现、全民抢房，成为苏州楼市的标签。

苏州工业园区：9个月房价翻一倍

4月2日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）来到苏州工业园区白塘壹号售楼处，销售人员介绍说，去年这个时候楼盘的均价才1.5万元/平方米，年底时飙升到2.8万元/平方米，今年5月即将有新的开盘，预计价格在3.5万元/平方米。“卖得很好，每次开盘都能卖完，价格翻了一番还多，去年出手今年都能赚到一套房了。”

苏州工业园区是苏州房价最早开始上涨的地区，也是涨幅最大的区域之一。苏州整体房价从2015年6月的12465元/平方米，上涨到今年3月的17962元/平方米，上涨幅度为40%。

但苏州工业园区楼盘的价格几乎都已经翻番。

在苏州工业园区九龙仓时代上城，该楼盘去年6月的均价在1.5万元/平方米，到今年1月底，均价达到2.85万元/平方米，销售人员称，他们4月中下旬即将开盘，均价在3.1万元/平方米，短短9个月内，价格翻了一倍。“不是我们一家在涨，价格是市场决定的。”

克而瑞苏州机构副总经理韩云霞说，此前苏州一手市场的月均成交量在60万-70万平方米，从去年6月开始，成交量出现爆发，每月的月均成交量维持在120-130万平方米。

价格方面，先是去年6月苏州工业园区楼盘率先领涨，继而蔓延到姑苏区、高新区，到了去年10月，苏州全市呈现全盘普涨，位置较为偏远的相城区、吴江区也出现价格的普遍上涨。

“之前均价8000元/平方米都卖不出去的房子，现在1.5万元/平方米还买不到”，韩云霞说起来自己都有些难以置信。

另一个价格涨幅较大的地区是苏州的高新区。

在苏州高新区中旅狮山名门售楼处，销售人员称，他们去年的均价在1.7万-1.8万元/平方米，春节前涨至2万元/平方米，等到过完春节3月开盘时，均价直接上到2.7万元/平方米，每平方米跳涨了7000元。尽管这样，楼盘销售仍旧是一房难求，“目前只剩下10几套房子可以选，前面开盘都卖光了。”

在高新区佳兆业广场，销售人员说，他们去年12月开盘时的均价在1.9万元/平方米，春节过后开盘，均价达到2.7万元/平方米，春节前后，价格涨幅达到40%。

在吴中区尹山湖板块，各楼盘的价格涨幅也让人吃惊。

在阳光天地售楼处，销售人员称，他们去年6月份开盘时的均价是9000元/平方米，到去年12月住宅房源全部卖完时，均价已经涨到了2万元/平方米，“每次开盘，几天就卖完了。”而经过春节后的又一轮上涨，目前区域的价格在2.5万元/平方米。弘阳上湖销售人员称，他们去年6月开盘时，均价1.1万元/平方米，随后价格一路上涨，每次开盘都能涨个3000、4000元/平方米，目前均价2.3万元/平方米。

在刚刚过去的2015年，苏州楼市成交量达到1176.15万平方米，为近三年最高值，同比2014年增长42.66%，从9月起，月度成交量就一直处于100万平方米以上的高位水平，12月单月成交135.87万平方米，为2012年8月以来的最好成绩。

六成购房者买房不挑户型

李肖最近觉得有点后悔。

2015年5月，考虑到家里小孩大了，他决定将原本居住的苏州吴中区一套两房卖了，换成了三房。当时售出的房价是1.2万元/平方米，贴了点钱以后，他又全款买进了一套三房。

没想到的是，在他买房后没多久，苏州房价就开始上涨，如今，这一地区的房价已经翻了一倍多。

“我当时就不应该付全款，”李肖对澎湃新闻（www.thepaper.cn）说，如果当时他以每套首付三成的价格买入三套房子，那么现在都已经获得了数倍的收益了。

澎湃新闻采访中了解到，有李肖这种想法的购房者不在少数。

在姑苏金茂府售楼处，销售人员向澎湃新闻表示，他们在售的是180-200平方米大户型，均价3万，客户中有不少来自上海、浙江的投资客，占比约20%，“我们上海的金茂府均价在10万，所以在我们这里买很划算。”

韩云霞表示，苏州地处长三角核心区，紧邻上海，经济条件、产业结构较好，同时也是江苏省规划的两个特大城市之一，随着2015年各房企逐步回归一二线城市，苏州也开始成为资金的流入高地。

而在个人的投资选择上，也会往一二线城市走，韩云霞称，在一些热点区域，如太湖新城，投资客比例可以达到70%-80%，总体市场投资比例也在30%左右，投资客主要来自于苏南、上海和浙江。“随着一系列鼓励改善型需求的政策出台，苏州的改善型需求也上来了，而改善型需求本身也有投资的属性，往往成为家庭财富分配的选择。

“如果说春节前的市场价格是一个补涨行情，那么春节后的这拨跳涨，我没看懂。我当时对楼市已经是很乐观的了，但没想到春节后这一拨涨得这么猛。”苏州某楼盘营销负责人说，在这一拨市场行情中，不管好盘、差盘都能大量去化，很多差盘量、价都走掉了，“目前苏州单价低于1万元/平方米的楼盘几乎绝迹，在2月市场最疯狂的时候，60%的客户不看户型，30%的客户不看楼层。”

有楼盘销售人员告诉记者，他碰到的客户已经慌了，只要买到房子就行，而一些客户则一下子就订好几套。

开发商：涨得有理有据

关于这一轮苏州楼市暴涨的原因，几乎所有记者采访的开发商均一致声称，苏州房价涨得其实是有理有据的。

当地从业人员表示，作为地处长三角经济带的强二线城市，苏州的房价一直是和其经济发展、经济水平是不匹配的，“不管是从经济总量、人口规模，还是当地人的购买力，苏州在二线城市中都是很强的，而和长三角其他强二线城市南京、杭州比，苏州的房价是最低的，从来没有被资金炒过。”一个楼盘开发商说。

因此，2015年下半年开始的这一拨上涨，其实是补涨，是建立在客群有效支撑的基础上的。而到了2016年春节过后，由于库存急剧减少，市场供应不足，市场开始出现恐慌性购房，这一段时间的价格上涨，则确实是非理性的，糅合了一些投资性因素。

一定程度上，地产商们比购房者更加狂热。

4月7日，苏州迎来2016年首次大规模土地拍卖，结果依然高热。当天出让的6幅住宅地块中有5幅溢价率超过100%，其中位于高新区科技城的住宅地块溢价率高达318.86%，总地价15.5亿元，折合楼板价1.97万元/平方米，再创区域新地王。

“这次土拍的结果令人很震惊，不但再次上演面粉贵过面包的行情，而且很可能再次刺激原本已经平稳下来的楼市，使得房价再次飙涨。”苏州某央企营销总监说，3月以来政府出台的一些政策已经取得稳定楼市的成效，但此次土拍可能再次刺激市场。另外，本次拿地的房企大多来自外地，体现出外来资本正在将苏州作为避险高地。

实际上，在很多业内人士看来，苏州本轮房价上涨的动因就是地价。

多名开发商和市场分析人士一致指出，此轮苏州市场的超常爆发，一个不得不提的重要因素就是土地市场的先行升温。

“应该说，这一轮的市场行情是土地市场直接传导的。”苏州某房企负责人说，随着930、330新政以及之后一系列的利好政策刺激，苏州楼市经过了半年的政策发酵，而整个2015年上半年苏州没有一块土地出让。

2015年6月3日，苏州迎来年内第一次土拍，25宗挂牌地块中，14宗进入今日的竞拍流程，共吸金130.12亿，整体溢价率48.62%。其中22号地块楼面价12760元/平米，溢价率59.94%。刷新狮山路地块新高，成为单价地王，这一价格已经接近当时区域的房价，令人惊愕。

自此起，苏州的每一次土拍，都呈现出高热状态，拍出来的地块楼板价不断刷新区域地王记录，楼板价接近房价的情况一再出现，一再挑战人们的预期。“周边房子卖1.2万元/平方米，拍出的土地楼板价却能达到1.5万、1.6万元/平方米，在苏州价格洼地相城区，有个项目的均价不过6800元/平方米，周边拍出一块地来楼板价直接8000多元/平方米，你说房价能不涨吗？”一名观察人士这样表示。

解药：增加供给是关键

3月18日，苏州出台“苏十条”， 要求楼盘申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%。

韩云霞称，从市场形势看，目前苏州楼市没有库存，也没有出现客户价格不支撑的情况，接下来楼市怎么走主要要看政府的政策导向。从目前的情况看，苏十条的出台，主要目的是稳住市场，温和上涨。

关于苏十条的限价规定，并非没有空子可钻。

据介绍，条例出台后，出现了开发商在申报价格时把价格故意调高，从而跳出12%的价格涨幅限制。如某高端楼盘实际的售价在3.5万元/平方米，而申报的价格是7万元/平方米，即使价格翻番，都没有超越当时的申报价。

值得注意的是，进入3月尤其是3月下半月，苏州楼市尤其是二手市场热度已经明显降温。据苏州链家区域总监刘继明介绍，随着两会的召开，调控的政策预期开始出来，市场出现了停滞，从3月下半月开始，成交量较之前大幅下降了40%-50%，“之前房东的心态都偏高，但随着客户量的减少，出现了房东降价的情况，像湖东有价格下降1000-2000元/平方米，高的能有3000元/平方米，降价幅度在5%-10%。”刘继明说，出现降价只是个别业主的情况，而非全面的降价。

刘继明说，由于目前价格已经处于高位，客户观望情绪较之前增强很多，达到增值预期的房东也愿意尽快出手，预计接下来二手市场的成交量会回归到理性，成交量会由7月之后的每月1万-1.1万套下降7000套水平，短期价格会有小幅下滑，但1、2个月后会稳中有升。

“最火热的行情已经过去了，非理性购房的情况也已经过去，客户已经日趋冷静。”苏州某品牌房企营销总监说，他们一个别墅项目和一个高层项目即将在5、6月份入市，虽然最火热的行情已经过去，但价格已经稳住了，可能去化速度没有之前那么快，但房企的利润可以保住。“在目前市场环境下，只要保持正常的营销水准，不需要费太大力气，销售就可以保证，我们定的开盘去化率是90%。”该总监说，2月份的时候还有一些开发商会捂盘，但目前政策风向变了，大家都在抓紧出货，而客户对价格的敏感度也较以前有很大提高。


关于接下来的市场走势，中国指数研究院分析师巫杰称，短期会稍微有所冷静，量价两方面都会有短暂的持平，可能会出现个别楼盘价格的微幅下跌，中长期看，三年内苏州市场还是会处于一个稳步上升的阶段。

易居研究院研究总监严跃进表示，实际上对于苏州楼市的疯狂，最主要原因还是此前的投资节奏过慢，库存没有有效跟进。这是使得楼价比较疯狂的一点原因。而包括炒房等因素，其实可以理解为火上浇油的效应，是在降准降息后各类投机型资金“乱窜”的结果。苏州当前房地产市场最需要解决的供给侧的问题，即加大投资量的问题。这是指标且治本的根本原因。而类似投资投机需求，虽然表面看政策进行了管制，但不排斥有别的渠道继续流入苏州房地产市场。

后续对于苏州市场而言，需要防范一些新的炒作因素，比如说上海和苏州后续开通地铁后，可能房产方面的炒作会有增加的可能。这些也是住房市场需要防范的风险之一。（来源：澎湃新闻）